Bart Verhaeghe (Uplace) legt uit waarom hij in Brugge een stadion annex winkelcomplex wil bouwen. ‘Aan dit project wil ik geen frank verdienen, alles gaat naar Club Brugge.’
Tot vandaag schuwde hij de media. Bart Ver-haeghe (43), een Vlaming in de rand rond Brussel met West-Vlaamse roots, huldigt het principe: eerst doen en daarna eventueel commentaar. Een man van daden, eerder dan woorden. Maar de kritiek op zijn plannen om in de Brugse rand een stadion van 40.000 zitplaatsen en een shoppingcomplex van 41.000 vierkante meter neer te poten, werd de voorbije maanden zo hard dat hij zich nu toch even wilde verweren. Omdat er op de man werd gespeeld. “Het stadion is het glijmiddel om goedkeuring te krijgen voor zijn winkelcomplex”, fulmineerden de tegenstanders. “Neen,” weerlegt de ondernemer, “het complex is nodig om het stadion gefinancierd te krijgen.” En verdienen doet hij er niet aan, alle winst gaat naar Club Brugge, dat op die manier mogelijks zijn budget kan verdubbelen. Bart Verhaeghe: “Ik wil gewoon iets structureels en goed doen voor de sport in mijn land en de voetbalclub van mijn hart. Ik ben in dit hele verhaal niet belangrijk, wel de ambities van Club.” Dat lijkt wat merkwaardig in dit land – de man is tenslotte een meer dan succesvol zakenman -, en dus is er uitleg nodig.
Die begint met een lange aanloop, naar het beeld van de statige dreef die naar zijn werkplek leidt, het kasteel van Bever, vlakbij de nationale plantentuin in Meise. Getuige berichten uit de media is die tuin de laatste jaren wat verloederd, maar daar is hier geen sprake van. Er zijn saaiere plekken om na te denken over grote projecten. In het kasteel huist Uplace, een internationale vastgoedgroep die “steden wil inspireren en doen (her)leven.”
Zijn aanloop is bewust – ze heeft te maken met zijn leven – een verhaal van hard werk, waarin vroeger plaats was voor voetbal. Ooit trok hij als beloftevolle jeugdvoetballer naar HO Merchtem waar hij Nic Dillens en Michel Sablon als trainers leerde kennen en waar hij kampioen van België werd. Met het voetbal – een sport die hij als vrijgevochten nakomelingetje koos tegen de wil van zijn vader in – werd het uiteindelijk niks. Niet goed genoeg voor de eerste klasse en dus niet goed genoeg om te voetballen. Want Verhaeghe, de jongste van vijf, wilde net als zijn broers en zussen de top halen. En dus gooide hij zich dag en nacht op ondernemen. Hij werd, om het beeld door te trekken, profspeler in zaken. Hij zag de hele wereld en bouwde aan een imperium. De American Dream van de zoon van een huisvrouw en een ambtenaar bij het ministerie van Financiën. De job van zijn vader was ook de reden waarom de familie van West-Vlaanderen naar de rand van de hoofdstad verhuisde.
Katholiek opgevoed, gevormd op het Jan-van-Ruusbroeckcollege (een prestigieuze school in de noordrand, nvdr), vond Verhaeghe, eens zijn weg gebaand, dat hij wat moest terugdoen voor de regio waarin hij opgroeide. Vanuit de redenering: mijn tijd duurt het wel, maar ik wil ook de toekomst van mijn drie kinderen en mijn kleinkinderen zeker stellen. “Anders zijn ze weg op zoek naar een betere plaats, want de wereld is vandaag één tuin.”
Met Luc Verelst, een vroegere zakenpartner, richtte hij Solid International op. Een organisatie die probeert economisch de armen te ondersteunen. Niet als weldoeners, maar gestructureerd, via microkredieten. In meerdere landen lopen er projecten, onder meer in Peru en Vietnam. Rijst- en koffieboeren konden er een lening krijgen, moesten die dan ook terugbetalen maar konden met dat geld weer een andere lening afsluiten. Ontwikkelingswerk op kleine schaal.
Een paar jaar later richtte hij met wat andere jonge ondernemers – jong is daarbij relatief, het ging om mensen tussen 35 en 45 – een denktank op: Itinera. Uitgangspunt: hoe bewaar je de welvaart, kan je ouderen verzorgen en minderbedeelden geven wat ze nodig hebben in een maatschappij waarin maar 30 procent van de mensen actief is op de arbeidsmarkt? De wereld naar België, of liever Europa, halen, want hij stelt zich boven de Vlaams-Waalse discussies. Hoe met 500 miljoen inwoners opboksen tegenover de 6 miljard anderen die het ook beter proberen te hebben?
Hij brak ook een lans voor ondernemerschap, volgens hem “niet viezer dan ecologie”. In 2003 schreef hij er nog een boek over met als titel ‘Zeg niet aan mijn moeder dat ik ondernemer ben.’ Neergepend vanuit een soort vaststelling, dat elke ondernemer wordt gezien als een oorzaak van veel miserie. Vervuiling, files, … Verhaeghe: “Wie nog iets wil doen, wordt op voorhand al met de grond gelijkgemaakt. Je moet al heel veel geduld, goesting en doorzettingsvermogen hebben om eraan te beginnen. Wie hongerig is om zijn vermogen op te bouwen, doet dat, maar eens je het hebt, zeg je toch van: hé mannekes, de wereld lonkt, ik kan ook elders aan de slag.”
Theoretisch model
En dan komen we bij het sportluik. En bij voetbal, zijn eerste grote liefde. Destijds was hij nog een dribbelaar die zelf scoorde, nu wou hij een teamspeler zijn. Verhaeghe: “De vraag was: wat kon ik op dat vlak doen? Bij veel ondernemers loopt een voetbalverhaal niet goed af. Ik was ook niet geïnteresseerd om op de voorgrond te treden.”
Alles begon toen de toenmalige Vlaamse regering met minister-president Bart Somers, een studiegenoot, hem vroeg om vanuit zijn kennis van de vastgoedsector na te denken over twee problemen waarmee de politiek worstelde.
Een eerste probleem was de veroudering van de scholen. Die moesten verfraaid, maar er was geen geld. Verhaeghe bedacht een beursgang, uiteindelijk kwam het departement in andere handen en werd het project niet helemaal uitgevoerd zoals hij het concipieerde. “Maar het voornaamste is dat er geld werd gevonden, daar ben ik blij mee.”
Een tweede punt was sportinfrastructuur. Somers kende de materie vanuit zijn Mechelse situatie waar de twee clubs nood hadden aan een nieuwe tempel. Ook hier was weer het uitgangspunt: er is geen geld. Verhaeghe: “Aan de clubs kan je het niet vragen, want ze hebben meestal schulden. En de overheid kan het niet maken. Trek 100 miljoen uit voor Brussel en Antwerpen wil hetzelfde, om maar te zwijgen over Gent, Limburg en de andere sporten of de andere culturele sectoren.”
Verhaeghe werkte een theoretisch model uit. Uitgangspunt was een stadion met 15.000 zitjes, voor het gros van de Belgische clubs voldoende. Hij deed studies, keek rond in het buitenland, en merkte dat het enige wat werkte een combinatie was van stadion en retail. Verhaeghe: “Je kan, zoals in Scandinavië, het stadion combineren met appartementen, maar dan moet je zoveel appartementen zetten dat het niet verantwoord is. In Nederland hebben ze in of rond stadions kantoren gebouwd. Maar die staan vaak leeg. Den Bosch is daar een heel mooi voorbeeld van, die hoeken zijn helemaal verloederd. Derde mogelijkheid: zet er logistiek bij. Helemaal te maf. Dus kwamen we uit bij retail waarbij één vierkante meter ongeveer één zitje was. De opbrengst van het ene financierde het andere. Een sluitende begroting, als de grond tenminste weinig kostte, want als je daar ook nog veel geld moet voor betalen, heb je een probleem. De parking wordt gedeeld, het enige waarvoor je moet opletten is dat de eigenaar van het hele gebeuren de winkels sluit op het moment van de wedstrijd. In polyvalente stadions geloof ik ook niet. We zijn gaan praten met Herman Schueremans en die zei me dat zij stadions niet opzoeken. Zijn weide is gratis en qua geluid zijn stadions een dure investering. Ook qua kalender en grasmat zijn er problemen.”
Verhaeghe zette zijn model op powerpoint en legde het uit aan wie erom vroeg. Op vraag van Somers aan de twee Mechelse clubs. Anderlecht kwam langs op het kasteel en Zulte Waregem kreeg de uitleg, Antwerpen ook, en in Leuven en Kortrijk was de politiek op de hoogte.
Twee clubs in één stadion, wat eigenlijk rationeel spenderen van middelen is, daarin gelooft hij evenmin. Verhaeghe: “In Mechelen gaat men dat wellicht doen, maar daar spelen de clubs op een ander niveau. Eigenlijk zouden clubs beter fuseren, dát is een rationele oplossing. Als je het stadion deelt, mis je heel wat inkomsten. En de inkomsten die je wel hebt, moet je delen. Je stadion moet een continue exploitatie worden, je moet het ook tijdens de week vermarkten. Een club heeft een gelaat en moet dat ook gebruiken. De ene club gaat ook een bepaald type bedrijven aantrekken en de andere club een ander type.”
Het project
Iedereen kwam, ook Club Brugge. En hier schrok Verhaeghe. “Club was de enige ploeg die zelf al iets had gedaan. Die wisten hoe moeilijk het was, ze hadden zelf een presentatie, hadden nagedacht over hun inkomsten, hun toekomst, hoe in een klein land proberen de Europese aansluiting te vinden. Ze hadden zelfs al een locatiestudie klaar. Inmiddels kent iedereen dat verhaal, maar ik spreek van 2,5 jaar geleden. Via televisierechten, hefboom in het buitenland, ging het niet, je ziet nu het verhaal. De hefboom zat duidelijk in het stadion, in meer capaciteit en meer comfort, zodat mensen meer spenderen.”
Het enige probleem was: Verhaeghe had zijn model klaar voor een stadion met 15.000 plaatsen, bij Club ging het om 40.000. Verhaeghe: “We hebben dan beslist dat te onderzoeken. In december 2006 was dat onderzoek klaar. Toen bleek dat het kon. Geen luxestadion zoals de ArenA, maar wel een modern en comfortabel stadion waar het publiek sfeervol dicht bij het veld zit. Aan één kant de infrastructuur, aan de drie andere zijden ringen met cafes in de hoeken, themadingen. Ook hun locatiestudie werd kritisch geëvalueerd. Waarna het tot een partnership kwam. Ik breng mijn kennis in, maar de opbrengst moet ik niet hebben. Er zal trouwens niks overschieten, de opbrengst moet het hele project financieren.”
Er kan één hypermarkt komen – zo’n 10.000 vierkante meter groot, genre Ikea of Makro – en een zestigtal winkels van ongeveer 500 vierkante meter. De associatie met sport ligt voor de hand. Duitse aannemers gaven hem een duidelijk idee van de kostprijs. Veertig miljoen euro voor de winkels, iets meer dan 40 miljoen euro voor het stadion, meer dan 30 miljoen voor de parking, want parkings zijn duur. Aan de premissen werd voldaan: Club Brugge krijgt een leeg stadion, met verlichting, zitjes en grasmat, moet alleen opdraaien voor onderhoud en inrichting, en die is begroot op een goeie 7,6 miljoen euro. Het betaalt wel geen huurgeld. De huur van de winkels gaat 20 jaar naar de afbetaling van alles, en daarna naar Club, dat het stadion beheert. Verhaeghe: “Club zal dat geld goed opzij moeten zetten, want na tien jaar is er een pak onderhoud en verfraaiing nodig. Je kan daar dus geen euro uit trekken, want dat zou niet getuigen van een goed huisvaderprincipe. Maar het toegenomen comfort geeft je wel een structurele stijging van je budget, wij schatten het op een verdubbeling. Dat moet wel nog waargemaakt worden door de club, via een goed commercieel beleid. Zo kom je in de buurt van het PSV van drie, vier jaar geleden. En dan kan je een beetje meedoen, weer een beetje dromen.”
Ook de overheid moet amper wat betalen, alleen de toegangswegen. Verhaeghe: “Kostprijs: 5,7 miljoen euro.” De Brugse burgemeester schatte dat bedrag op vijftien miljoen euro. Verhaeghe: “Neen. Wij hebben berekeningen van de Administratie Bruggen en Wegen. Een ander iemand uit de sector heeft de offerte gemaakt en kwam op hetzelfde bedrag uit. Wij verzinnen niks. Wel kunnen we verder bouwen op de geplande werken voor de ontsluiting van het Chartreusegebied.”
Verhaeghe plaatst wel nog een andere kanttekening: het is niet zo dat de ‘eenheidsworst’ voor Brugge opgaat voor het hele land. Verhaeghe: “Je moet wel degelijk respect hebben voor de plaats waar je een stadion bouwt. In Genk kan je geen stadion met shoppingcentrum van 40.000 plaatsen bouwen omdat Genk geen gebied is waar economisch zoveel plaats is om shopping te dragen. In Mechelen kan dat evenmin. Brussel of Anderlecht kan ook een ander verhaal zijn. Daar zou je kunnen combineren met een congres- en beurzencentrum. Daar is een schrijnend tekort aan.”
De kritiek
De enige grote desillusie in heel dit verhaal is dat het langer duurt dan Verhaeghe verwachtte. De eerste persconferentie waarop het project kenbaar werd gemaakt, dateert van januari 2007. We schrijven nu mei 2008 en er is nog steeds geen groen licht om een bouwvergunning aan te vragen. Vanuit alle hoeken wordt op het project geschoten. De politiek, de Brugse handelaars, milieuactivisten. Verhaeghe moet nu vooral kritiek pareren. Maar geen van de critici heeft een andere werkbare en realistische oplossing. Unizo bijvoorbeeld, dat de binnenstad wil beschermen. Verhaeghe: “Is in de markt van West-Vlaanderen plaats voor zo’n winkelcentrum? Ja, mensen gaan nu shoppen in Zeeland of Noord-Frankrijk, er kan een kwalitatieve overdekte shopping bij. Is dat een bedreiging voor de binnenstad? Neen. De binnenstad is kwalitatief hogere retail, wij mikken op een ander segment. Wij hebben inmiddels een studie van McKinsey die zegt dat de binnenstad van Sint-Niklaas is versterkt, ondanks het winkelcentrum. Antwerpen is versterkt door Wijnegem. De eerste twee jaar heb je het moeilijk, maar daarna is er meer dan gemiddelde groei economisch, op vlak van tewerkstelling én van omzet van de winkels in de binnenstad. Europa zegt ook dat je vanaf 2009 geen beperkingen meer mag opleggen aan winkels. Je mag je vrij vestigen. Als wij het niet doen met Club Brugge, komt er sowieso een winkelcentrum maar dan eentje dat geen voetbalstadion betaalt. Wie moet je beschermen? De kleine ondernemer op de hoek? Ik vind het wat schandalig dat iemand uit de Steenstraat in Brugge moet worden beschermd tegen iets wat erbij komt. Om welke reden? Om zijn vastgoed in waarde te laten stijgen? Ik noem dat protectionisme uit de middeleeuwen.”
De milieukritiek dan. Overlast in groen gebied, zeggen de omwonenden, overstromingsgebied nog wel. Verhaeghe: “Er is een milieueffectenrapport gemaakt door het onafhankelijke bureau Arcadis Gedas. Daaruit blijkt dat de locatie in Loppem het meest geschikt is op milieuvlak en dat voor alle mogelijke effecten een adequate oplossing bestaat. In sommige gevallen zal de komst van dit project zelfs voor een oplossing zorgen, bijvoorbeeld wat wateroverlast betreft. De locatie ligt tussen twee snelwegen en een spoorweg, in een gebied dat autonoom wordt ontsloten vanuit de snelwegen. Je moet de overlast dus nuanceren. Het alternatief is de wijken rond Jan Breydel laten exploderen. Het stadion staat er al een tijdje, maar de capaciteit is wel al van 17.000 naar 30.000 gestegen. Ga je dat optrekken naar 40.000? Praat daar maar eens met de mensen die nu met de parkeerproblemen worden geconfronteerd.”
Andere kritiek: ze krijgen het winkelcentrum niet neergezet zonder het stadion. Dát is hun bedoeling. Verhaeghe: “Neen, het is omgekeerd. Je krijgt maar een stadion door dat winkelcentrum. Dit wil ik duidelijk maken aan de buitenwereld: mijn stoel is vacant. Het winkelcentrum op zich interesseert mij niet. Als morgen iemand deze stoel wil: graag, maar er moet wel een stadion gratis voor Club Brugge komen. Gratis voor Club én de overheid. Wie een andere creatieve oplossing heeft, mag gerust op mijn stoel komen zitten. Niet ík ben belangrijk, maar het doel is de essentie. Ik zal applaudisseren en mijn abonnement zeker verlengen. Dat is mijn enige antwoord.”
Het is nu aan de Vlaamse regering om haar verantwoordelijkheid op te nemen, vindt hij. De regering kan zich gesteund weten door een absolute meerderheid in de Brugse gemeenteraad die zich voor het project met winkelcentrum in Loppem heeft uitge- sproken. “Club Brugge wacht om aan budgetverhoging te doen en aan planning binnen drie jaar. Ofwel is het een status-quo, en eigenlijk een achteruitgang, ofwel vooruitgang. In se is de essentie: accepteer dit en dan komt er een verdere professionalisering van een Belgische voetbalclub en ook de rest van het voetbal zal volgen. Of wijs het af, maar dan kiezen we voor een ‘amateurisering’ van ons voetbal.” S
door peter t’kint – beeld jelle vermeersch
