Bescheiden is niet de eerste indruk die je krijgt van Paul Gheysens. Ook niet de tweede. "Ik durf te zeggen dat we nog geen enkel slecht project hebben gemaakt", zegt de man die de Ghelamco Arena in Gent ("ik weet niet wat je er kunt aan verbeteren") ontwikkelde. Insteek voor de afspraak was te peilen naar zijn aandeel in het kampioenschap van AA Gent. De West-Vlaamse ontwikkelaar uit Ieper ontvangt drie hoog in het naar zijn bedrijf genoemde stadion waarin de ploeg van Hein Vanhaezebrouck landskampioen werd. We zijn enkele dagen na de persconferentie in het Brusselse stadhuis, hilarisch en tenenkrullend tegelijk, over het op stapel staande Eurostadion. Ook dat zal hij ontwikkelen. Maar het actiefst is hij in Polen. Gheysens, die ook eigenaar is van een stoeterij in Knokke, praat honderduit over zijn projecten in Warschau. Hij schuift ons een impressie van de Warsaw Spire onder de neus, naar verluidt het hoogste gebouw in Oost-Europa. "Geen gewoon project." Ghelamco ontwikkelde de voorbije tien jaar 34 procent van de nieuwe bureaus in de Poolse hoofdstad en is er marktleider. "Zo anders dan een voetbalstadion is dat niet. Zonder catering en goede mobiliteit marcheert een kantoor ook niet."
...

Bescheiden is niet de eerste indruk die je krijgt van Paul Gheysens. Ook niet de tweede. "Ik durf te zeggen dat we nog geen enkel slecht project hebben gemaakt", zegt de man die de Ghelamco Arena in Gent ("ik weet niet wat je er kunt aan verbeteren") ontwikkelde. Insteek voor de afspraak was te peilen naar zijn aandeel in het kampioenschap van AA Gent. De West-Vlaamse ontwikkelaar uit Ieper ontvangt drie hoog in het naar zijn bedrijf genoemde stadion waarin de ploeg van Hein Vanhaezebrouck landskampioen werd. We zijn enkele dagen na de persconferentie in het Brusselse stadhuis, hilarisch en tenenkrullend tegelijk, over het op stapel staande Eurostadion. Ook dat zal hij ontwikkelen. Maar het actiefst is hij in Polen. Gheysens, die ook eigenaar is van een stoeterij in Knokke, praat honderduit over zijn projecten in Warschau. Hij schuift ons een impressie van de Warsaw Spire onder de neus, naar verluidt het hoogste gebouw in Oost-Europa. "Geen gewoon project." Ghelamco ontwikkelde de voorbije tien jaar 34 procent van de nieuwe bureaus in de Poolse hoofdstad en is er marktleider. "Zo anders dan een voetbalstadion is dat niet. Zonder catering en goede mobiliteit marcheert een kantoor ook niet."Paul Gheysens: "Zonder stadion was Gent waarschijnlijk nog geen kampioen. Het is een beetje een boutade, maar ook de realiteit. Laat ons zeggen dat wij een stukje van de puzzel zijn en voor het startkapitaal hebben gezorgd. Maar als de overige schakels niet volgen, gebeurt er niets. Zonder een bijzondere voorzitter, een trainer van formaat en de aankopen van de manager was het ook niet gelukt. "Weet u, jonge spelers spelen graag in zo'n stadion. Moses Simon is wegens het stadion naar Gent gekomen. Iemand van dertig? Forget it. Maar een jonge kerel die hier 's avonds wegrijdt, krijgt energie van al die blauwe lichtjes. Terwijl het maar gewoon LED-lampjes zijn. Eenvoudiger kan het niet. Zelf bedacht, samen met mijn twee zonen. Toen we in het oude project zijn gestapt, hebben we alles veranderd. Ook de bouwvergunning. De oorspronkelijke gevel was van beton met twee meter ervoor een façade van geperforeerde staalplaat. Een ramp. Hoe moet je die ruimtes dan rendabel maken? Wij kunnen geen ruimtes met de kwaliteit van een garage met een lamp in te gelde maken. Jij weet ook wie er op zo'n ingesloten ruimte zonder vensters afkomt. Ik heb toen gezegd: ofwel stoppen we hier, ofwel maken we er een project van met de kwaliteiten van het best verhuurbare project tegen marktprijs. Nu zitten er bloeiende start-ups. "We hebben iets moois gemaakt, zeer aantrekkelijk en transparant. De grasmat is king. Dat blijft het belangrijkste. Maar je moet kwaliteit creëren zodat de mensen graag komen. Daarom hebben we de entree een beetje hotelachtig gemaakt. Met veel licht, want licht bepaalt of je ergens graag bent. Spiegels ook. We hebben bereikt dat het gezin met kinderen en de buren naar het stadion komen. We hebben het effect van een community gecreëerd. De sfeer van de vroegere foire, toen de mensen naar de kermis gingen om elkaar te zien. En dat gecombineerd met de kwaliteit van het frisse pintje en cashless betalen. En heel veel sanitair." (onverstoorbaar)"Doordat we zo'n leefwereld creëren, komen er veel meer mensen. Het is belangrijk om voor een vol stadion te spelen. Ik weet niet hoe je van 10.000 naar 15.000 toeschouwers moet gaan met enkel mannen. Je moet de families mee krijgen. Dit stadion is de beste ontmoetingsplaats die er bestaat. Daarmee is ook het probleem van de mobiliteit opgelost. Mensen komen drie uur vroeger al naar het stadion omdat er catering is voor iedereen. En omdat ze zich hier zo goed voelen, blijven ze ook langer na. Heb jij hier al file gezien? Maar doe morgen de catering en de hospitality weg: file. Eigenlijk wilden we nog meer restaurants, om een grotere variatie te hebben in het aanbod. Nu is er maar één." "Technisch is het mogelijk, maar het is niet nodig vandaag. Laat ons eerst een jaar de kat uit de boom kijken en zien wat het geeft. De ploeg moet bevestigen. Misschien dat er dan 2000 of 4000 bij kunnen, maar ook niet meer. Gent is een community die zeer sterk aan elkaar hangt, maar met mensen die ook ergens anders naartoe trekken. We kunnen tot 5000 extra plaatsen gaan. Méér kan ook, maar dan moet het dak eraf en moet je de hoogte in. Misschien is het te overwegen om de mensen buiten het stadion tegen een lagere prijs op een scherm naar de wedstrijden te laten kijken." "Dat is niks voor mij: ik ga niet graag naar meetings. Wij zullen Gent altijd koesteren als onze baby, onze kantoren zitten ook in dit stadion. Maar wij zijn ontwikkelaars. Een internationaal sterk bedrijf. Weinig mensen weten dat." "In Polen sta ik heel sterk. De vader van Waldemar Sobota werd aan mij voorgesteld en hij zag zijn zoon goed zitten bij Gent. (lacht) Ik heb weinig kennis van voetbal. Of laat ons zeggen: géén. Ik ga dat dus niet doen. Ik heb de ambitie niet, noch de feeling. Voetbal is voor mij ontspanning. Ik vind de sfeer hier zó goed. De Buffalo's zijn Gentse feestvierders. Bruut geweld heb ik hier nog niet gezien." "Hier is geen overheid aan te pas gekomen. De stad heeft ons de grond met een erfpachtovereenkomst gegeven. Dat is rendement voor de stad. De stad heeft het veld en voetbalgerelateerde ruimtes gekocht. Vervolgens heeft TMVW (intercommunale, vooral bekend als drinkwaterbedrijf en nu ondertussen bekend onder zijn nieuwe naam Farys, nvdr) bijkomende verhuurbare ruimtes als investering gekocht. Tegen een minimumprijs. Het deed die investering omdat er bijkomende loges en bureaus nodig waren. Het verhuurt een deel aan AA Gent en de rest aan externe partijen. Met overheidssteun heeft dat niets te maken, wel alles met een goede investering: twee jaar later kunnen zij met twintig procent winst verkopen. Ik zou zelfs overwegen om het van hen terug te kopen." "Hier zit niets overheidsgeld in. Wij hebben de constructie zelf gefinancierd tot ze er stond. Cash, want de bankiers geloofden niet in ons verhaal. Niemand heeft daar een euro aan toegestoken. Zodra het af was, heeft de stad zijn deel genomen en betaald. De rest is van ons. We wisten dat het ging lukken: als we erin slaagden een community te creëren, was dit goud zowel als investering als naar de gemeenschap. Maar dan moest de gevel transparant en aantrekkelijk worden en moesten we vooral al die hospitality hebben. Zonder mobiliteit, hospitality en catering: forget it." "Over de mobiliteit buiten het terrein moet er met een overheid worden gesproken. Op het terrein is de investering voor ons. Daar moeten we kantoren hebben, geen retail. Je mag er geen shoppingcenter van maken. Nooit. Omdat die beleving nooit complementair zal zijn met het voetbal. Stadions zijn voor ons investeringsproducten, dus gaan we niet samenwerken met een overheid: van zodra er één euro overheidssubsidie in zit, kunnen we het niet meer verkopen." "Brussel is niet moeilijk maar wel zeer gevoelig. Er komen veel partijen bij kijken en een aantal sterke figuren ook, onder meer uit de politiek. Die moet je allemaal informeren. Qua mobiliteit hebben we iets fenomenaals bedacht. We hebben de drive way van de parking in het midden geplaatst en hem als tunnel laten doorlopen. Zo dient hij niet alleen als toegang tot de parking, maar leidt hij ook naar de stad. Allemaal binnen het project gefinancierd. Ongelooflijk wat een besparing dat de gemeenschap oplevert. Een paar tientallen miljoenen. Doordat wij met het verlengde van de tunnel onder de Romeinse steenweg door gaan, moet de gemeenschap bovengronds geen nieuwe wegen aanleggen. Fenomenaal. Dat was ons sterke punt waarmee we alle actiecomités mee hadden. We gaan in een viervaksbaan op twee verdiepingen van de ring af. Vanuit beide richtingen, Antwerpen en Gent, zonder dat die elkaar ooit kruisen. Al onze verkeersstromen zitten ondergronds, ik verwacht nul verkeersproblemen. Opnieuw: omdat door de catering het aanzuigeffect over drie uur is verspreid. Bij het vertrek hetzelfde. Toestanden zoals met de bekerfinale zullen zich niet meer voordoen." "We hebben dat teruggebracht tot 60.000: omdat het volstaat voor de UEFA en omdat we ruimtes anders hebben ingericht. Waarschijnlijk kun je met 50.000 ook grote wedstrijden ontvangen, zoals een EK-openingsmatch of een Europese bekerfinale. Maar stel dat het niet gaat: dan heb je zo'n stadion gezet en grijp je toch overal naast." "We hebben niet veel gediscussieerd, hoor. Het was een enorm dossier, maar wij zijn ontwikkelaars en zijn niet anders gewoon. In vijf minuten tekenen we voor u een gebouw uit. Dat is onze knowhow. Het probleem van Anderlecht wordt opgelost met LED-verlichting of andere systemen die uit de tribune omhoog komen. Dat creëert een lichtgordijn waarop je met de technieken van vandaag bijkomende publiciteit kunt projecteren." "De vraag is: wat krijg je voor die prijs? Zit de hospitality erin of richt je die zelf in?" "Daar zul je me nooit iets over horen zeggen. Wil mijnheer Vanden Stock het bekendmaken: geen probleem. Ik noem het een marktconforme regeling. Ik ben heel tevreden en hij is dat ook. Waarom? Wij zijn professionele verhuurders en hebben een mooi rendement. En hij heeft een product dat niet bestaat. Ik zie het niet lang duren of hij krijgt dat stadion vol, door de hospitality. Anderen mogen daarvan denken wat ze willen." "Wij hebben die drie huizen inderdaad gekocht. En veel meer nog in die buurt. Ik heb dat geleerd van IKEA in Oost-Europa. Kwam er zo'n IKEA, zag ik ernaast allemaal blokken verrijzen. Als ik dan ook zo'n stuk grond wilde kopen, was ik te laat. Bleek dat als zij grond kopen, ze er meteen ook de hele omgeving bij kopen. Dat is wat een ontwikkelaar doet. Als wij dat stadion bouwen en die leefwereld creëren, verdubbelt de hele omgeving in waarde. Als je dat eerst opkoopt, vermijd je veel blokkades." "Anderlecht is een belangrijk onderdeel, maar slechts een onderdeel. De mogelijkheden qua inkomsten voor ons in de hospitality op de niet-voetbaldagen zijn ongelooflijk. Mensen hebben daar geen idee van. Catering bepaalt alles. Stel: je kunt 10.000 mensen als vip te eten geven. Een ticketje dat normaal 70 euro kost, zal nu 250 euro kosten wegens de parking en de catering in de vip." "Dat weet ik niet. Het is een project met zeer veel mogelijkheden. Maar het is mooi dat Anderlecht erin speelt. En normaal, want het Pajottenland leunt tegen Parking C aan. Dat is hun hinterland. Maar heeft Anderlecht het cadeau van zijn leven gekregen? Neen, wel de mogelijkheid van zijn leven. Ik hoop één ding: dat er binnen vijf jaar vijf mooie stadions staan in België en dat we zo onze jonge spelers hier kunnen houden. Daar wil ik aan meewerken. Er komen hier veel telefoons binnen en we zullen er nog wel één of twee bouwen in België. Maar momenteel concentreer ik me op Brussel. En op Warschau en Londen, waar we ook een stadion gaan bouwen." "Hij loopt al van zijn vier jaar met een sjarp van Anderlecht rond. Dat zorgt voor animo thuis en in het bedrijf. Die mannen crossen dag en nacht overal rond: ze hebben geen tijd. Adviserend ergens in zitten: dat kan me niet schelen. Maar ze mogen nooit investeren in het voetbal. Voetbal is emotie en wordt geleid door mensen die er iets van kennen. Dat is in Gent ook een stuk van het succes." DOOR JAN HAUSPIE & FRÉDÉRIC VANHEULE"Het nationaal stadion zonder Anderlecht niet rendabel? Dat weet ik niet." "Wat ik nu in Brussel doe, heb ik geleerd van IKEA in Oost-Europa."